Le secteur de la construction aux Pays-Bas: crise, mesures, opportunités

Sur l'objectif de construction d’1 million de logements d'ici 2030 aux Pays-Bas, plus de 500.000 sont menacés par des retards ou des annulations. C’est ce qu’indique l’Interprovinciaal Overleg (IPO) dans le Rapport national des conditions préalables à la construction de logements 2025. Les provinces tirent la sonnette d'alarme : sans action immédiate, la pénurie de logements va s'aggraver. 

L’azote et la congestion du réseau électrique principaux obstacles : 

• "Verrou de l'azote”  (50% des projets concernés): l’une des barrières majeures à la réalisation de nouveaux projets réside dans le blocage des permis de construire. Ces derniers sont souvent retardés en raison des émissions d’azote générées par les chantiers, les transports ou la fabrication des matériaux de construction. Plus de la moitié des logements prévus se trouvent à moins de cinq kilomètres de la nature sensible à l’azote, selon l’IPO. 

• Congestion des réseaux électriques (30% des projets bloqués): l’électrification massive des infrastructures, associée au développement de nouveaux quartiers, dépasse actuellement la capacité des réseaux existants. 

D’autres facteurs sont également à prendre en considération : 

• Coûts supplémentaires des plafonds non-rentables estimés de 10 000 à 35 000 € / logement (coûts d’un projet de construction dépassant les revenus) 

• Capacité d’investissement limitée des sociétés de logement social 

• Manque de personnel qualifié et d’expertise dans les municipalités, telles que les économistes en urbanisme et les chefs de projets. Les petites municipalités sont particulièrement touchées 

• Pénurie de main d’œuvre dans la construction 

Le gouvernement néerlandais en 2025 a mis en œuvre plusieurs mesures pour relancer la construction et répondre à la crise du logement, bien que la situation politique reste complexe et que certaines promesses électorales n’aient pas encore été concrétisées.  

Les élections législatives néerlandaises de novembre 2025 ont suscité une recomposition politique oùD66 (parti centriste dirigé par Rob Jetten) semble le plus à même de former une coalition. Des négociations avec le CDA (parti de centre droit) sont en cours afin de rechercher ensemble à nouer des alliances pour obtenir une majorité solide. Ces partis ont exprimé la volonté de traiter la crise du logement. D66 propose une stratégie ambitieuse qui inclut la création de dix nouvelles villes. 

Voici les principales actions identifiées : 

1. Assouplissement des réglementations et accélération des procédures 

• Le gouvernement cherche à réduire les délais administratifs pour les nouveaux projets de construction, en simplifiant les règles d’urbanisme et en accélérant les processus d’approbation. 

• L’objectif est de diviser par deux le temps nécessaire à la réalisation des travaux, notamment en assouplissant les réglementations environnementales et d’aménagement du territoire. 

2. Financement et incitations fiscales 

• Augmentation des taxes sur les revenus les plus élevés et impôt sur la fortune : certains partis proposent d’utiliser ces recettes pour financer la construction de 100 000 nouveaux logements, notamment via des logements sociaux et abordables. 

• Réforme des avantages fiscaux : le gouvernement envisage de réduire les avantages fiscaux pour les propriétaires de longue date, afin de libérer des logements et de favoriser l’accès à la propriété pour les jeunes ménages. 

3. Plan de relance vert et infrastructures 

• Investissements dans les énergies renouvelables : le gouvernement a alloué un milliard d’euros de subventions pour la construction de parcs éoliens offshore, ce qui pourrait indirectement soutenir le secteur de la construction et des infrastructures. 

• Annulation de nouveaux projets routiers et ferroviaires : pour réduire les émissions d’azote, le gouvernement a décidé de ne plus financer de nouvelles infrastructures routières ou ferroviaires, mais cela pourrait aussi libérer des budgets pour d’autres types de construction 

La crise du logement est donc un enjeu central dans le débat post-électoral et dans les futures politiques gouvernementales pour répondre à la pénurie existante. 

Les partis s’accordent sur l’urgence de construire plus et plus vite, mais divergent sur les moyens (fiscalité, environnement...). Le nouveau gouvernement devra trouver un compromis entre ces approches pour relancer efficacement la construction aux Pays-Bas. 

Pour les entreprises françaises, cette situation représente une opportunité intéressante dans plusieurs domaines :  

• Construction et immobilier : la forte demande de logements neufs crée un marché porteur pour les entreprises françaises dans le secteur de la construction, du bâtiment, des matériaux et des technologies innovantes de construction, notamment celles spécialisées dans la construction rapide, préfabriquée et durable. 

• Services immobiliers : les sociétés françaises peuvent se positionner sur lagestion immobilière, la chasse d’appartements, le conseil en investissement, l’architecture, et le design urbain afind’aider les investisseurs et particuliers à naviguer dans un marché très compétitif. 

• Solutions innovantes : les entreprises françaises offrant dessolutions dans la domotique (ensemble des techniques et technologies permettant d'automatiser, de contrôler et de gérer à distance les équipements d'une maison ou d'un bâtiment), l’efficacité énergétique, la smart city et l’urbanisme durable peuvent répondre à la recherche néerlandaise de villes plus écologiques, compactes et fonctionnelles. 

• Partenariats et financement : avec un besoin accru de capitaux pour la construction, les banques et fonds français peuvent étendre leur implication dans le financement de projets immobiliers aux Pays-Bas, en particulier dans les zones urbaines en forte croissance. 

La pénurie immobilière néerlandaise crée un contexte propice pour les entreprises françaises innovantes et compétitives dans le secteur immobilier et de la construction, désireuses de s’étendre sur un marché en forte croissance et en quête de solutions durables et efficaces.  

Sources:  

Provincies Bouw, Tweede Kamerverkiezing 2025 , nationaal rapport randvoorwaarden woningbouw 2025,Fondation Robert Schuman,urbanitae,novethic,rfi,zonebourse,la maison connectée,Xerfi (consultées le 20/11/2025).